Mercato immobiliare in crescita in Gallura, ma i prezzi non sempre riflettono la realtà

Il mercato immobiliare in Gallura registra una crescita significativa, superando la media nazionale. Tra il 2016 e il 2025, le compravendite residenziali sono aumentate del 86,1%, quasi il doppio rispetto al 48,3% registrato a livello italiano. Il dato emerge dal rapporto Nomisma, che analizza la domanda abitativa in Sardegna e conferma la centralità del territorio nel panorama immobiliare regionale. La Gallura concentra il 21,7% delle compravendite residenziali della regione, pur rappresentando solo il 10% della popolazione.

Prezzi richiesti e valori effettivi: due facce della stessa moneta

Sebbene il mercato si stia espandendo, il rapporto sottolinea la necessità di distinguere tra la vivacità del mercato e il valore effettivo delle case. Un prezzo pubblicato in un annuncio è una richiesta, non una prova di valore. Le quotazioni OMI, pur utili come riferimenti statistici, non valutano singolarmente ogni immobile. Per stabilire quanto valgano davvero le case, occorre considerare le caratteristiche degli immobili, i prezzi effettivamente concordati e le aspettative dei venditori. La distanza tra prezzi richiesti e valori di riferimento è un tema dibattuto, soprattutto a Olbia. Il confronto tra le quotazioni dell’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia delle Entrate e i prezzi degli annunci ha evidenziato una discrepanza in diverse zone urbane. Il rapporto Nomisma offre una prospettiva più ampia, invitando a non confondere la crescita del mercato con un aumento automatico del valore degli immobili.

Un mercato in movimento, ma non sempre in equilibrio

La crescita delle compravendite non implica necessariamente che tutti gli immobili aumentino di valore nella stessa misura. Inoltre, il mercato non riesce sempre a soddisfare le esigenze di chi cerca un’abitazione stabile. La Gallura, pur essendo un territorio attivo, non ha ancora dati sufficienti per affermare che sia entrato in una bolla immobiliare. La distanza tra prezzi richiesti e quotazioni di riferimento non è sufficiente a stabilirlo.

Un altro aspetto del rapporto riguarda gli affitti. Tra il 2016 e il 2025, l’indice dei canoni in Gallura è aumentato del 27,8% nelle aree costiere, del 30,1% in quelle interne e del 33,9% nelle aree non costiere. L’aumento non riguarda soltanto le zone turistiche, ma anche quelle interne e non costiere. Tuttavia, il dato non basta a spiegare le ragioni di questa dinamica, né a attribuirla direttamente al turismo.

Il rapporto segnala inoltre una tendenza al passaggio dai contratti di locazione di lunga durata verso formule transitorie, con intensità differenti da zona a zona. Questo cambiamento richiede attenzione, poiché un alloggio disponibile solo per un periodo limitato non risponde sempre alle esigenze di una famiglia o di un lavoratore che cerca una sistemazione stabile. Nonostante la crescita del mercato immobiliare in Gallura, i dati non permettono di affermare che il sistema sia in grado di rispondere alle esigenze abitative del territorio. Per comprendere davvero la situazione, occorre guardare non solo a quante case vengono compravendute, ma anche a quali valori vengono scambiate, a come cambiano gli affitti e a quale tipo di domanda riesce a trovare risposta.