Dove nasce la crisi abitativa in Spagna

La crisi abitativa in Spagna si intensifica a causa di un deficit di offerta e di una crescita demografica che supera la capacità del mercato immobiliare di soddisfarla. La popolazione spagnola, che ha registrato un aumento di circa tre milioni di persone dal 2018, si avvicina a cinquanta milioni, con quasi la metà del incremento concentrata in Madrid e in Catalogna, le aree con maggiore domanda di abitazioni. La risposta non si trova nei tetti agli affitti, ma in un aumento dell’offerta, che però non è stato sufficiente a colmare il divario.

Prezzi in aumento e politiche inadeguate

La dinamica del mercato immobiliare spagnolo è diversa da quella italiana: mentre la popolazione italiana è in calo, in Spagna cresce rapidamente, soprattutto nelle regioni più dinamiche. A Madrid, i prezzi delle abitazioni sono quasi raddoppiati dal 2018, superando quelli di Milano. A Barcellona, i prezzi sono aumentati del 30 per cento, nonostante una crescita demografica simile a Madrid. La differenza riflette anche il diverso dinamismo economico delle due città, con Madrid che ha attirato imprese e investimenti, rafforzando la domanda di abitazioni.

La Spagna parte da uno stock molto ridotto di edilizia sociale: le abitazioni sociali in affitto rappresentano meno del 3 per cento dello stock abitativo, contro l’8 per cento della UE. Secondo l’Ocse, il deficit abitativo accumulato supera oggi le 730mila unità, con proiezioni che indicano un ulteriore aumento. La crescita demografica non è distribuita uniformemente, con quasi la metà dell’aumento concentrato in Madrid e in Catalogna, proprio nelle aree dove la domanda di abitazioni è maggiore.

Un deficit di abitazioni crescente

La scelta di ridurre la capacità produttiva del settore delle costruzioni dopo la crisi del 2008 ha avuto conseguenze a lungo termine. Le abitazioni completate sono passate dalle 641mila del 2007 alle appena 88mila del 2025. Il divario è ancora più evidente nelle aree a maggiore crescita demografica: nonostante siano arrivate 1,4 milioni di persone, a Madrid e in Catalogna le abitazioni completate nel 2025 sono poco più di un quinto rispetto al 2007. La soluzione strutturale deve agire sull’offerta: più suolo edificabile, autorizzazioni più rapide e tempi di costruzione più brevi. L’aumento non può riguardare solo il mercato privato, ma deve includere nuove abitazioni a prezzi accessibili. Mobilitare lo stock inutilizzato e gli immobili adibiti al turismo darebbe un sollievo temporaneo, ma la domanda che continua ad arrivare può essere assorbita solo da nuova offerta. Non c’è però la certezza che l’offerta da parte di privati, da sola, renda accessibili i canoni.

Il governo spagnolo ha approvato due decreti legge sulla crisi abitativa, ma entrambi sono stati respinti dal Congresso, trasformando la questione in una crisi politica. Il primo provvedimento sospendeva gli sfratti per le famiglie vulnerabili, limitava gli acquisti di abitazioni da parte dei grandi investitori e fissava un tetto del 2 per cento agli aumenti dei canoni. Il secondo introduceva il rinnovo automatico dei contratti di affitto. Tuttavia, le misure non hanno prodotto effetti immediati e non hanno risolto il problema strutturale dell’offerta.

La risposta non si trova nei tetti agli affitti, ma in un aumento dell’offerta. L’offerta privata va accompagnata da edilizia sociale e regole sugli usi turistici nelle zone più sotto pressione. Si tratta di strumenti complementari, non sostitutivi. In definitiva, il problema spagnolo non è che le case siano diventate troppo care: i prezzi si adeguano a uno squilibrio tra domanda e offerta. Il problema è un deficit di abitazioni che non si riduce controllando il prezzo dello stock esistente ma costruendo nuove case, per diversi anni e a un ritmo molto superiore alle 88mila completate nel 2025.